从目前“抢房潮”看房地产调控效果 [原创 2018/4/2 9:43:00]   
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从目前“抢房潮”看房地产调控效果

易宪容

国内房地产市场调控已经有两年了,国内媒体一直在鼓吹这两年的房地产市场调控,不仅出台的调控政策多,凡是政府行政上能够用得上,无所不用其极。看到这些,一般民众一定会想,这次政府真的让国内房地产市场回到正常,回到理性,回到以消费为主导的市场。因为,政府的各种文件一直有强调“房子是住的,不是用来炒的”。

但实际的结果可能会让国内绝大多数民众失望。这种失望不仅表现为三四线城市的房价两年来还在快速上涨,比如海南绝大多数地区的房价2017年上涨了一倍以上了,西安的房价2017年也上涨了一倍以上了。最近我的几个学生从三线城市回校,她们也告诉,她们那个城市的房价一年内都已经上涨了一倍以上了。

当然,更好玩的是,全国各地绝大多数城市的房价都在上涨,近日,杭州、合肥、成都、青岛等多个热点城市再现抢房潮。331日,根据凤凰网的消息称,去年南京1.5万人抢3000套房,近日,多个热点城市又上演抢房潮。在不少楼盘的口号是,全款的往里走,贷款的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走。也就是说,只要有利可图,政府的房地产调控政策不从经济杠杆上入手,特别是税收政策入手,投资者总是有方式来规避政府各种限购购买住房。

比如,目前杭州新房市场较火,好一点地段的都要全款和关系。据杭州一名房产经纪人透露,限价的新楼盘不花钱是买不到的,至于花多少钱,取决于楼盘购买难度或是低于市场价多少。一般都是中介卖名额,层层代理后,利益分配自行协商。合肥限价房要靠抢,买到一套能”40万,像合肥云谷、淮矿东方蓝海等楼盘,只要开盘,必掀抢房潮。成都有一个名叫招商中央华城的项目,推出的640套房源共吸引了43,953组购房人,中签率低于成都2017985院校录取率。青岛不少楼盘的情况也是如此。

从房地产调控政策出台两年后的情况来看,这些现象说明国内房地产市场各个城市的调控政策,尽管看上去把行政上的手段无所不用其极,兴师动众,但实际上这些房地产调控政策所起到作用十分有限,反之其核心在于两点,一是如何在调控政策出台时让房地产市场价格上涨预期不改变,让房地产市场的性质不改变,让房地产市场仍然保持在以投资炒作为主导的市场。无论是限购、限售,还是限价等行政措施都是围绕这点而行;二是由于房地产市场的价格上涨预期不改变,地方政府房地产调控政策出台的目的不是遏制房地产泡沫继续吹大,而多数政策都是饥饿营销,以各种行政措施促使本来就不急于进入房地产的购买者提前进入市场,从而掀起国内许多地方房地产购买的一个又一个投资热潮。目前杭州等地出现抢房潮就是这种饥饿营销典型的例子。

而且当这些无所不用其极的行政性调控政策把不少地方的房价快速推高之后,不少地方政府又在假惺惺地出台新一轮的房地产调控政策。比如海南就是这样。直到海南的房价上涨一倍后,才出台限制外省居民在海南购买住房,比如首付比例提高,限购等。

当然,对于其他城市来说,当看到住房销售开始在下降,房价上涨幅度减小时,又采取各种名目繁多房地产调控松绑政策。今年以来,多个二线楼市以争夺人才为名,降低住房门槛:合肥放开限价;南京40岁以内本科生可直接落户买房;兰州取消部分地区限购政策;武汉外地人买房不再限购;郑州本科没有落户可买房等。这些房地产政策看上去名义是争夺人才,实际上是对以往出台的房地产调控松绑。试想,目前国内每年大学招生在700万人以上,在校本科生及研究生近3000万人。这些学生毕业后,当然是各个城市购买住房的主体,特别是这些学生不是在老家所在城市异地就业时更是购买住房主体,所以,对这些人口购买住房限制放开,不也是这些城市的房地产市场调控全面的松绑吗?

再加上,不少三四线城市的房价涨势如虹。三四线房价的涨势都在追赶一线城市二线城市,比如徐州新房房价连涨24个月;今年过年期间,海南房价又一轮上涨。再加上最近出现不少城市的抢房潮,也就意味着当前房地产市场调控与十九大所要求的市场定位背道而驰。甚至于,有分析认为,严厉的调控政策已经持续一年多,而一旦调控政策执行放松或者部分解除,市场可能再度强烈反弹和泡沫放大。这就是当前国内房地产调控的结果,即调控后国内房地产市场的泡沫越吹越大,而不是所说的房地产调控后价格涨幅下降。

 

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